전세계약 시 주의사항 4가지(확정일자, 근저당, 반환보증보험)

이제 일을 시작하는 사회초년생이나 부동산 거래를 처음 해보는 신혼부부 등 전세나 월세의 주거 형태를 직면하게 되는데요.

이런 분들의 경우 부동산 거래가 처음이다 보니 전세계약시 유의사항과 같은 정보를 잘 모를 수 있습니다.

이런 문제로 인해 발생하는 금전적 손해나 불이익으로 힘들어하는 사례가 늘어나고 있다고 하는데요.

오늘은 전세계약시 주의사항 이것 만은 꼭 확인 하셔서 금전적으로 피해가 없으시기 바랍니다.

 

 

전세계약 사기 피하는 방법

 

 

요즘 깡통 전세 역전세로 피해 보는 분들이 많아지고 있는데요.

일단 깡통 전세가 뭐냐면 매매가가 기존 전세가 이하로 떨어져서 집주인이 집을 팔아도 내 전세금을 돌려줄 수 없는 경우를 말합니다.

 

예를 들면,
1억 짜리 집에 내가 8천만 원 주고 전세를 살고 있는데 2년 뒤에 이 집이 7천만 원으로 떨어진 경우입니다.
전세가가 역전된다고 해서 역전세라고도 합니다.
문제는 집주인이 어떻게 해서라도 돈을 마련해서 돌려주면 다행인데 이런 집을 한두 채 갖고 있는 게 아니였던 겁니다. 1억짜리 집을 전세 끼고 갭투자를 해서 2천만 원만 주고 샀다는 사실인거죠.
집주인은 갑자기 빚은 늘어나는데 갚지를 못해서 결국 은행이 이 집을 경매에 넘기게 됩니다.
그럼 집주인은 파산을 하고 내 보증금도 사라지게 되는 겁니다.

 

부동산 시장이 상승할 때는 이 갭투자가 괜찮지만 경기가 안 좋아져서 집값이 떨어지거나 전세가가 떨어질 때는 이런 문제가 발생합니다. 조금 어려워 하시는 분들을 위해 전세계약 주의사항에 대해 알려 드리겠습니다.

 

 

 

 

 

꼭 알아야 할 전세계약 주의사항

 

 

첫 번째는 내 보증금과 집주인의 근저당이 매매가의 70%를 넘지 않도록 집을 구할 때 등기부 등본 확인합니다.

 

대출이 없으면 가장 좋겠지만 보통은 은행 대출이 껴 있는 경우가 많습니다.

이럴 때는 전세보증금이랑 집주인이 은행으로부터 대출을 받은 금액이 있어요.

그걸 근저당이라고 하는데요. 이 두 금액이 이 집의 매매가의 70%를 넘지 않는지 봐야 합니다.

 

예를 들어서 집 시세가 3억 원이다. 근데 집주인이 기존 은행에서 1억 원 대출 받은 게 있어요.

그럼 3억 원의 70%는 2억 1천만 원이니까 내 전세보증금은 최대한 1억 1천만 원을 넘으면 안 되겠죠.

 

만약 등기부 등본에 대출이 없고 깨끗하다? 그럼 이 집 kb 시세를 먼저 확인을 하시고요.

내 보증금이 이 kb 시세의 70%를 넘지 않으면 됩니다.

 

 

 

 

부동산 중개인이 이 집 안전하고 괜찮아요~ 하는 거랑은 전혀 상관이 없습니다.

그 사람들은 이 집이 계약만 되면 그만이기 때문에 세입자가 스스로 챙겨야 합니다.

 

70%가 넘으면 그 집은 계약 자체를 하시면 안됩니다. 왜냐하면 이 집이 경매에 넘어갔을 때 위험하기 때문입니다.

서울은 경매에 한 번 유찰되면 20%씩 떨어지고요. 일부 수도권 지역이나 지방은 한 번 유찰되면 무려 30%씩 떨어집니다.

 

인기 있는 아파트나 입지가 좋은 곳이 아니면 보통 신권에 낙찰 받는 경우는 많이 없어요.

최소 한 번 이상 유찰되고 두 번째부터 입찰한다고 보시면 됩니다.

 

그래서 최소한의 마지노선으로 내 전세보증금 그리고 집주인이 은행으로부터 빌린 근저당 총액이 매매가의 70%를 넘지 않는지 확인을 하라는 겁니다.

 

꼭 기억하세요.

 

 

 

 

 

두 번째 잔금 치르는 날 전입신고와 확정일자는 반드시 받습니다.

 

잔금 치르기 직전에 최종적으로 등기부 등본을 한 번 더 떼서 그 사이에 바뀐 사항은 없는지 집주인이 새로 받은 대출은 없는지 확인을 하시고요. 이상이 없다면 잔금을 치르자마자 바로 계약서 들고 동사무소로 뛰어가서 전입 신고 그리고 확정일자를 받으셔야 합니다.

 

내가 하루 이틀 미루다가 그 사이에 집주인이 은행에서 대출을 받을 수도 있기때문에 그럼 내가 후순위로 밀려나게 됩니다.

확정일자는 동사무소 그리고 등기소 둘 중 아무 곳에서나 받을 수 있습니다.

 

왜 전입 신고가 중요하냐면 전입 신고 다음날 0시부터 세입자의 대항력이 발생하기 때문입니다. 이 대항력이라는 건 향후에 이 집이 잘못돼서 경매에 넘어가더라도 내가 보증금을 다 받기 전까지 이 집을 비워주지 않아도 되는 권리예요.

 

그러니까 세입자가 대항력이 있으면 이 집이 경매에 넘어가서 몇 번이나 유찰이 되더라도 최종 낙찰자가 내 보증금까지 다 물어주게 되어 있습니다. 물론 전입 신고만 한다고 해서 대학력이 발생하는 건 아닙니다.

 

 

 

 

예를 들어

시세 3억 원짜리 집이다. 근데 이미 2억 5천만 원짜리 대출이 있었어요.

근데 내가 그 후에 전세 계약을 한 거예요. 그럼 전입 신고를 해봤자 대학력이 없겠죠.

이미 은행에서 빌려준 대출 2억 5천만 원이 먼저니까요.

 

대항력이 있으려면 내가 계약할 당시에 이 집이 근저당이 없어야 합니다.

집주인이 은행에서 빌린 돈보다 내가 먼저 전입 신고가 되어 있으면 됩니다.

 

여기서 한 가지 팁!

 

내가 잘 살고 있다가 중간에 잠깐 전출을 해야 돼요, 그러다가 나중에 다시 전입 신고를 한다? 그러면 망합니다.

처음 전입 신고했던 그날의 효력이 사라집니다.

 

전입신고는 한 번 했으면 나중에 계약 기간이 끝나고 내 보증금을 돌려받기 전까지는 그대로 둬야 됩니다.

혹시라도 집주인이 전입신고 안 하는 조건으로 계약하자는 그런 오피스텔들이 있다면 애초에 들어가지 마세요.

 

어쨌든 잔금 치르는 날은 뭐다 이삿집 날을 생각하지 마시고요. 바로 계약서를 들고 전입신고 확정일자 도장 먼저 받으시기 바랍니다.

 

 

 

 

세 번째는 전세권 설정하는 방법입니다.

 

사실 가장 안전한 방법은 잔금을 치를 때 등기부에 전세권을 설정하는 건데요.

하지만 현실적으로 해주는 집주인이 없는 게 문제입니다.

 

보통은 우리가 임대차 계약을 해도 등기부상에 '전세 얼마에 사는 세입자 있음' 이런 표시가 없습니다.

그런데 이 전세권은 등기부상에 이런 표시를 해주는 겁니다.

 

여기 보증금 1억 원으로 전세를 살고 있는 세입자가 있고 이 집이 만약에 경매에 넘어가면 나는 채권자가 됩니다라고 알려주는 권리라고 쉽게 생각하시면 됩니다.

 

만약 임대차 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 안 돌려준다? 그럼 이 전세권을 가진 세입자가 이 집을 경매에 넘길 수가 있습니다. 그런 이유로 집주인이 안 해주는 겁니다.

 

만약 집주인이 전세권 설정을 해준다고 한다 그러면 무조건 땡큐인 거고요, 그냥 하시면 됩니다.

그렇지 않다면 그냥 전세권이라는 게 있구나 이런 효과가 있구나 이 정도만 알고 계셔도 괜찮습니다.

 

 

 

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네 번째는 전세금 반환보증보험 활용하는 방법입니다.

 

계약하려고 보니까 근저당이 좀 애매하게 잡혀 있다, 혹은 나는 불안한 게 너무 싫다! 하시는 분들은 전세금 보증보험을 활용하시면 됩니다.

 

집주인 동의 없이 가입할 수 있고요, 행여 집주인에게 보증금을 돌려받지 못해도 보증기관이 대신 내 보증금을 반환해주기 때문에 가장 마음이 편합니다. 대신 비용은 들어갑니다.

 

보증금 보증보험은 임대차 계약이 만료되고 30일이 지났는데도 특별한 이유 없이 집주인이 내 전세보증금을 돌려주지 않거나 계약 기간 중에 전셋집이 경매나 공매로 넘어갔을 경우,

 

이 때 누군가 낙찰을 받고 배당이 다 이루어졌음에도 불구하고 내 전세금을 돌려받지 못했다면 그럴 때 보증기관이 내 보증금을 대신 반환해 주는 보험이라고 보시면 됩니다.

 

전세금 반환 보증보험은 주택도시보증공사 HUG와 SGI 서울보증 두 곳에서 가입할 수가 있는데요.

이 보험은 아무 때나 가입할 수 있는 건 아니고요.

 

보통은 임대차 계약을 맺고 최대 1년이 넘어가기 전에 가입이 가능합니다.

SGI 서울보증보험은 10개월 그리고 HUG는 1년 이내만 가입을 받아줍니다.

 

 

 

 

 

 

아파트나 연립 다세대 단독 다가구 주거용 오피스텔 사는 세입자라면 누구나 가입이 가능하고요, 단 보증금 한도가 있습니다.

서울보증보험은 아파트 보증금 같은 경우에는 무제한 기타 주택은 10억 원 이내로 제한이 되고요.

 

HUG는 수도권에서는 보증금 7억 원 이하 그 외 지역은 5억 원 이하로 제한이 됩니다.

보증금 액수가 큰 분들은 아무래도 sgi 서울보증보험을 활용하는 게 좋습니다.

 

보험료 같은 경우에는 보통 전세가의 0.2% 내외인데요.

아파트가 또 가장 저렴한 편이고 그 외의 주택은 보험료율이 조금 더 높습니다.

 

근데 여기서 한 가지 팁은 신혼부부이거나 다자녀 가정이거나 저소득층은 보험료의 40%가 할인이 됩니다.

이 보험료는 1년 기준이고요, 만약 내가 전세 계약을 2년으로 한다 그러면 2년 치를 내면 됩니다.

 

 

 

 

이렇게 깡통 전세에 대비하는 전세계약시 주의사항에 대해서 알아보았는데요.

전세계약시 주의사항 정도는 꼭 기억하시고 소중하게 모은 피 같은 보증금을 날리는 일은 없으시기 바랍니다.

 

 

 

 

 

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