복잡한 양도소득세 자동계산 하는 방법은?

6월부터는 세율이 높아지고 양도소득세 기준이 조금씩 달라지다 보니 요즘은 양도소득세 자동계산도 잘 되어 있는데요, 양도소득세 자동계산은 홈택스에서 모의계산을 해볼 수 있습니다. 미리미리 준비해서 절세할 수 있도록 오늘은 양도소득세 자동계산에 대해 알아보겠습니다.

 

 

양도소득세 계산 방법

 

 

이제는 양도소득세 세율 증가로 1주택을 보유하는 것과 2주택을 보유하는 것은 부담해야 할 세금의 차이가 매우 큰데요. 다주택자라면 1가구 2주택 양도소득세 면제 조건에 대해 사전에 미리 파악해 두었다가 적용해야 합니다. 그렇지 않으면 억울한 세금 부담을 피할 수가 없을듯합니다. 양도소득세 자동계산 방법 전에 양도소득세에 대해 간단하게 알아보도록 하겠습니다.

 

 

양도소득세란?

 

본인 소유의 부동산을 다른 사람에게 양도하였을 때 얻게 되는 시세 차익에 대해 부과되는 세금입니다.

 

 

 

 

예를 들어, 4억짜리 주택을 매매한 뒤 6억에 다시 되팔았을 때 발생한 차익 2억 원에 대해 세금이 부과되는 것을 말합니다. 만약 한 가구에서 2주택 이상을 소유하며 시세차익을 실현한 경우 정부에서는 이를 투기로 간주해 더 높은 수준의 세금을 부여하게 됩니다. 다만 예외적으로 불가피한 상황으로 일시적인 2주택 소유주가 되었을 때는 정해진 기간 동안은 양도소득세 납부 의무를 면제해 주고 있습니다. 정해진 기간 내에 처분했다면 양도소득세 면제 조건이 성립하며, 기간이 도래한 이후에도 시세차익이 실현되지 않았다면 과세가 발생하지 않습니다.

 

 

 

양도소득세 계산기를 하기 전에 용어부터 간단하게 정리해보면,

 

 

<양도소득세 산출 방식>

1. 양도차익

양도가액 - 취득가액 - 필요경비 = 양도차익

 

2. 양도소득금액

양도차익 - 장기보유특별공제 = 양도소득금액

 

3. 양도소득과세 표준

양도소득금액 - 감면대상소득금액 - 양도소득기본공제(250만원, 미등기 양도자산은 저용 배제) = 양도소득과세 표준

 

4. 산출세액

양도소득과세 표준 X 세율 = 산출세액

 

5. 자진 납부할 세액

산출세액 - (세액공제+감면세액) = 자진 납부할 세액

 

※ 양도소득세 계산기에서 공제받는 것들은 필요경비, 장기보유특별공제, 기본공제입니다.

 

 

 

 

 

양도소득세율

 

1가구 1주택의 양도소득세 면제 조건

1세대가 주택을 취득하여 2년 이상 보유하고 팔 때 9억 까지는 세금을 면제해 주는 혜택인데 2017년 8/2 대책에 따라, 조정 대상 지역에서 주택을 취득하면 2년 거주 요건을 만족해야 합니다. 이렇게 1세대 1주택까지는 2년 이상 보유 또는 거주(조정 지역) 요건만 갖추면 쉽게 비과세를 이룰 수 있습니다. 그리고 이사나 결혼, 노부모 봉양, 상속 등 불가피한 상황으로 일시적 2주택이 되더라도, 일정 기간 내 주택을 처분하면 세금 면제가 가능합니다.

 

 

 

1가구 2주택 양도소득세 면제 조건

1가구 2주택 양도소득세 면제 조건이 성립하기 위해서는 기존 주택을 1년 넘게 가지고 있는 상태에서 두 번째 주택을 취득해야 하고, 기존에 보유했던 주택은 그 기간이 최소 2년 이상이어야 하며, 마지막으로 새로 취득한 것을 최대 3년 이내에 처분해야 가능합니다. 이는 양도소득세와 관련된 기본적인 방식이니 기억하시기 바랍니다.

 

 

양도소득세율 인상

 

분양권 양도소득세

올해부터 양도소득세의 세율구간이 6~45%로 인상이 되었습니다. 최고 세율 10억 미만 42%에서 한 단계 상승되어 최고세율 10억 원 초과 45%의 단계가 추가되었습니다. 이렇게 확실한 차익이 보장된 분양권 투자라도 올해부터는 무작정 투자에 나서면 낭패를 볼 수도 있습니다.

 

분양권은 작년부터 시작된 전매 제한과 더불어 올해 강화된 세법까지 적용하며 다주택자들의 접근을 원천 차단하고자 대책들을 실행되고 있습니다. 이사를 위해 1주택자가 올해 신규 분양권을 취득한다면 즉시 2주택자가 됩니다. 이러한 상황에서 종전 주택을 비과세하기 위해서는 일시적 2주택의 비과세 요건을 자세히 알아둬야 합니다.

 

 

양도소득세 중과 세율 인상

 

 

양도소득세 중과 세율 인상

작년까지 취득한 분양권은 주택으로 보지 않았기에 분양권이 주택으로 되는 취득 시점(등기 또는 잔금일 중 빠른 날)부터 3년 내 종전 주택을 처분하면 비과세 되었지만 올해부터는 분양권을 취득하면 곧바로 주택 수에 포함됩니다. 조정 대상 지역의 다주택자 양도세 중과를 위한 주택 수를 따질 때도 분양권을 포함하게 됩니다.

1주택자가 21년 이후에 분양권을 취득하여 일시적 2주택자가 되었다면, 비과세를 위해서는 분양권의 취득 시점으로부터 3년 이내에 종전 주택을 처분하면 가능합니다. 그리고 비지정 대상 지역에 속하고 1가구 1주택에 한해서는 세금에 대한 비율이 낮다는 점도 알아두시면 좋겠습니다.

 

 

 

▼양도소득세 계산하기

 

국세청 홈택스 양도소득세 모의계산

 

 

 

양도소득세 자동계산은 국세청 사이트 홈택스에서 입력하면 쉽게 계산할 수 있습니다. 모의계산으로 진행되는 부분이지만 양도소득세 자동계산은 자세한 부분까지 입력이 가능해서 실제 양도소득세와 비슷한 결과가 나옵니다. 일반적인 기본사항을 입력하고 양도 일자와 취득 일자를 선택 후 거래금액을 입력하면 됩니다.